Квартиры в жилых многоквартирных домах на первом или цокольном этаже можно переоборудовать под магазин или другую коммерческую недвижимость. Законом запрещено вести в таких домах производственную деятельность, а вот открыть магазин, аптеку, офис и т.д., вполне возможно. Собственно с этой целью часто и приобретают подобные квартиры.
Юридическая сторона вопроса
При попытке переоформить свою квартиру в коммерческую недвижимость и провести необходимые работы, вы можете столкнуться с несогласием соседей. Они имеют полное право подать в суд и запретить вам подобную деятельность. Поэтому сначала давайте рассмотрим, когда требуется получать разрешение от совладельцев дома, а когда можно обойтись без него.
Если обратиться к нормам гражданского кодекса, то все вспомогательные помещения (подъезды, чердаки, подвали, кладовки и др.) находятся в общей собственности всех владельцев квартир. Если кто-то из жильцов планирует проводить реконструкцию своей квартиры и при этом затрагиваются подсобные помещения, то он обязан получить разрешение от других совладельцев.
С другой стороны, в жилищном кодексе прописано, что каждый собственник самостоятельно определяет порядок пользования своей квартирой. Поэтому если он решил вывести недвижимость из жилого фонда и сделать ее коммерческой, то не должен согласовывать свои действия с другими владельцами квартир, при условии, что их права не будут нарушены. Для этого следует получить разрешение от местных органов власти.
Таким образом, согласовывать реконструкцию квартиры под магазин с жильцами нужно только тогда, когда планируется присоединить к ней часть подсобных помещений. Если план работ подразумевает перепланировку в границах частной квартиры, достаточно получить разрешение от местных властей. Это не значит, что ваши недоброжелатели не смогут подать в суд, но такова правовая позиция принятая Высшим административным судом и вы легко отстоите свои интересы.
Как провести реконструкцию квартиры
Реконструкция жилого помещения под магазин проводится по следующей схеме.
- Перевод объекта в коммерческую недвижимость. Такое решение имеют право принимать местные власти.
- Квартира, переделанная в магазин, по закону для ведения коммерческой деятельности должна иметь отдельный вход. Для этого следует заключить договор с собственником придомовой территории, на которой и будет построен вход. Можно договориться о выкупе или передаче вам земли в долгосрочную аренду.
- Обращение в проектную организацию, которая проведет экспертизу объекта для получения исходных данных и на их основании разработает проект реконструкции. В том случае, когда план работ предусматривает изменение целевого назначения помещения, то проект должен пройти проверку в градостроительной и архитектурной службах. Отдельно может потребоваться согласование входной группы, речь идет о дополнительном проекте на обустройство отдельного входа.
- Следующий шаг - оформление разрешения на реконструкцию. Имея на руках утвержденный проект, следует обратиться в разрешительный центр, данная процедура регулируется приказом Министерства регионального развития и строительства.
- Проведение работ согласно плану. Важно не только не отступать от проекта, но и оформить всю необходимую документацию о завершении реконструкции. Это обязательное требование, т.к. данные бумаги потребуются для последующего ввода объекта в эксплуатацию. Чтобы все нюансы процедуры были соблюдены, рекомендуется воспользоваться услугой авторского надзора за строительством.
- Подготовка декларации о завершении строительства и ее утверждение для ввода объекта в эксплуатацию. Как составляющая часть этих работ выполнятся техническая инвентаризация помещения и оформление нового техпаспорта. Завершением этого этапа станет внесение данных об объекте в государственный реестр недвижимости и оформление прав собственности.
Некоторые собственники сначала начинают реконструкцию и только затем задумываются о необходимости оформления разрешительной документации. Имейте в виду, что за нарушение предусмотренной законом процедуры к вам могут быть применены штрафные санкции, а также суд может наложить арест, и заморозить строительство.
