Каждый знает, что сэкономить, это все что равно заработать и в первую очередь стараются распространить это правило на уплату налогов. На рынке недвижимости используются различные схемы, которые позволяют сократить размер государственной пошлины, и одна из самых распространенных связана с договором дарения.
По закону, при продаже или дарении квартиры, дома, земельного участка и аналогичного имущества, проводится экспертная оценка недвижимости. От этой суммы зависит гонорар нотариуса, который будет оформлять сделку, но главное, с нее высчитывается налог. При этом при продаже налоговая ставка составляет 7,5%, а при дарении всего 1%, причем данные выплаты, как правило, перекладывают на плечи покупателя или неофициально добавляют к стоимости.
На рынке недвижимости давно используется схема передачи имущественных прав, когда официально оформляется договор дарения, а по факту новый владелец выплачивает своему якобы благодетелю рыночную стоимость его квартиры. С одной стороны оба участника сделки получают заметную финансовую выгоду, но с другой покупатель серьезно рискует. В этой статье мы рассмотрим риски договора дарения квартиры, чтобы вы могли защитить свои права и принять правильное решение.
Даритель может отменить свое решение
Статья 727 ГК Украины гласит, что даритель может отменить свое решение и потребовать расторжения договора задним числом при условии, что новый собственник создает угрозу уничтожения или безвозвратной утраты подаренного ему имущества. Выдвигать подобные требования бывший владелец может в том случае, если предмет договора представляет для него большую неимущественную ценность.
Оба определения, приведенные в данной статье, крайне размыты и могут трактоваться по-разному. Так, под угрозой утраты квартиры можно понимать аварийную ситуацию, незаконченный ремонт, попытку перепродажи и др. Что же касается нематериальной ценности, то даритель может заявить, что это его первая собственная жилплощадь и она дорога ему как память. То есть, квалифицированный адвокат без проблем найдет основания для расторжения договора и суд согласится с данными претензиями.
Следствием подобных действий будет отмена перехода прав собственности к новому владельцу, как будто никто ему квартиру не дарил. А вот получить обратно свои деньги будет невозможно, ведь нет никакого юридического подтверждения факта продажи.
Опасность мнимого договора
Уклоняясь от налогообложения, вы фактически нарушаете закон и с этим связаны основные риски покупки квартиры по договору дарения. В Статье 235 ГК Украины сказано, что если одна сделка проведена с целью сокрытия второй, то она считается мнимой и к ней применяются условия фактического, а не официального договора. Это чревато двумя неприятными ситуациями.
- Вас заставят уплатить налоги задним числом. Получается, что пытаясь сэкономить, вы ничего не выиграли, и можете еще и потерять, т.к. помимо налога на вас будет наложен штраф.
- Если процедура дарения оформлялась из-за невозможности провести сделку купли-продажи, например у квартиры несколько совладельцев, и они блокировали продажу. В таком случае вашу сделку признают недействительной из-за нарушения первичного права выкупа совладельцами и вернут жилье предыдущему владельцу. Вот только подобная отмена сделки не предусматривает возврата денег несостоявшемуся покупателю.
Обратите внимание, что при проведении официальной сделки вы можете защитить свои имущественные права, застраховавшись от последующего признания сделки недействительной. Но, ни одна страховая компания не выдаст вам полис, если сделка носила мнимый характер.
Передать или принять, в чем разница
Также в ГК есть статьи 717 и 724, с которыми связана еще одна непрозрачная схема дарения квартиры. Речь идет о том, что в договоре может использоваться формулировка «принять обязательство передать в собственность». То есть, вам не подарили квартиру, а обещали это сделать через какое-то время. В силу непредвиденных обстоятельств даритель может отказаться от своего обещания и потребовать расторжения договора. Такими обстоятельствами могут быть различные причины, например он, утратил право собственности на свой дом, и теперь не может передать вам квартиру, т.к. ему будет негде жить. Или же нужны деньги на дорогостоящее лечение, компенсацию ущерба после аварийной ситуации и аналогичные причины, по которым даритель вынужден продать обещанную ранее квартиру с целью получения необходимых средств.
Чтобы не попасться на подобную удочку, перед заключением договора покажите его профильному незаинтересованному юристу, чтобы он изучил его на предмет возможных рисков. И если текст документа пройдет проверку, следите, чтобы подписать именно его. Доверять в данном случае нотариусу можно далеко не всегда, ведь для него заключение договора, подразумевающее передачу имущественных прав или обещание выполнить данное действие, является полностью законной сделкой.
Заключение
Как видите, экономя 6,5% на уплате государственного сбора от стоимости квартиры, вы рискуете остаться без жилья и денег одновременно. Поэтому принимая решения о покупке квартиры путем сделки дарения, всегда оценивайте возможные риски.
