Кожен знає, що заощадити, це все що дорівнює заробити і в першу чергу намагаються поширити це правило на сплату податків. На ринку нерухомості використовуються різні схеми, які дозволяють скоротити розмір державного мита, і одна з найпоширеніших пов'язана з договором дарування.
Згідно із законом, при продажі або даруванні квартири, будинку, земельної ділянки та аналогічного майна, проводиться експертна оцінка нерухомостi. Від цієї суми залежить гонорар нотаріуса, який буде оформляти угоду, але головне, з неї вираховується податок. При цьому при продажу податкова ставка становить 7,5%, а при даруванні всього 1%, причому дані виплати, як правило, перекладають на плечі покупця або неофіційно додають до вартості.
На ринку нерухомості давно використовується схема передачі майнових прав, коли офіційно оформляється договір дарування, а за фактом новий власник виплачує своїм нібито благодійнику ринкову вартість його квартири. З одного боку обидва учасники угоди отримують помітну фінансову вигоду, але з іншого покупець серйозно ризикує. У цій статті ми розглянемо ризики договору дарування квартири, щоб ви могли захистити свої права і прийняти правильне рішення.
Дарувальник може скасувати своє рішення
Стаття 727 ЦК України визначає, що дарувальник може скасувати своє рішення і вимагати розірвання договору заднім числом за умови, що новий власник створює загрозу знищення або безповоротної втрати подарованого йому майна. Висувати подібні вимоги колишній власник може в тому випадку, якщо предмет договору представляє для нього велику немайнову цінність.
Обидва визначення, наведені в цій статті, вкрай розмиті і можуть трактуватися по-різному. Так, під загрозою втрати квартири можна розуміти аварійну ситуацію, незакінчений ремонт, спробу перепродажу та ін. Що ж стосується нематеріальної цінності, то дарувальник може заявити, що це його перша власна житлоплощу і вона дорога йому як пам'ять. Тобто, кваліфікований адвокат без проблем знайде підстави для розірвання договору і суд погодиться з даними претензіями.
Наслідком подібних дій буде скасування переходу прав власності до нового власника, як ніби ніхто йому квартиру не дарував. А ось отримати назад свої гроші буде неможливо, адже немає жодного юридичного підтвердження факту продажу.
Небезпека мнимого договору
Ухиляючись від оподаткування, ви фактично порушуєте закон і з цим пов'язані основні ризики покупки квартири за договором дарування. У статті 235 ЦК України сказано, що якщо одна угода проведена з метою приховування другий, то вона вважається уявної і до неї застосовуються умови фактичного, а не офіційного договору. Це загрожує двома неприємними ситуаціями.
- Вас змусять сплатити податки заднім числом. Виходить, що намагаючись заощадити, ви нічого не виграли, і можете ще й втратити, тому що крім податку на вас буде накладено штраф.
- Якщо процедура дарування оформлялася через неможливість провести операцію купівлі-продажу, наприклад у квартири кілька співвласників, і вони блокували продаж. В такому випадку вашу угоду визнають недійсною через порушення первинного права викупу співвласниками і повернуть житло попередньому власнику. Ось тільки подібна скасування угоди не передбачає повернення грошей покупцеві,.
Зверніть увагу, що при проведенні офіційної угоди ви можете захистити свої майнові права, застрахувавши від подальшого визнання угоди недійсною. Але, жодна страхова компанія не видасть вам поліс, якщо угода носила уявний характер.
Надіслати або прийняти, в чому різниця
Також в ГК є статті 717 і 724, з якими пов'язана ще одна непрозора схема дарування квартири. Йдеться про те, що в договорі може використовуватися формулювання «прийняти зобов'язання передати у власність». Тобто, вам не подарували квартиру, а обіцяли це зробити через якийсь час. В силу непередбачених обставин дарувальник може відмовитися від своєї обіцянки і вимагати розірвання договору. Такими обставинами можуть бути різні причини, наприклад він, втратив право власності на свій будинок, і тепер не може передати вам квартиру, тому що йому буде ніде жити. Або ж потрібні гроші на дороге лікування, компенсацію збитків після аварійної ситуації і аналогічні причини, за якими дарувальник змушений продати обіцяну раніше квартиру з метою отримання необхідних коштів.
Щоб не попастися на подібну вудку, перед укладенням договору покажіть його профільному незацікавленому юристу, щоб він вивчив його на предмет можливих ризиків. І якщо текст документа пройде перевірку, стежте, щоб підписати саме його. Довіряти в даному випадку нотаріусу можна далеко не завжди, адже для нього укладання договору, що має на увазі передачу майнових прав або обіцянку виконати дану дію, є цілком законною угодою.
Висновок
Як бачите, економлячи 6,5% на сплату державного збору від вартості квартири, ви ризикуєте залишитися без житла і грошей одночасно. Тому приймаючи рішення про покупку квартири шляхом угоди дарування, Завжди слідкуйте за тим можливі ризики.
