Проведение любой операции с недвижимостью сопровождается расчетом ее стоимости, без этого вы не знаете за какую сумму сдать ее в аренду, выставить на продажу, какие налоги уплатить при оформлении договора дарения, и т.д. Данная процедура проводиться по специальной инструкции и имеет несколько методик расчета.
О том, как делают экспертную оценку объектов недвижимости мы, и поговорим в этой статье в блог.
Что нужно знать про оценку недвижимости
Провести примерную оценку стоимости здания или земельного участка может каждый, например, посмотрев средний уровень цен на аналогичные объекты. Но такой расчет, во-первых, будет не точным. Во-вторых, с ним вы не придете в банк, к нотариусу или в налоговую инспекцию. Для того чтобы использовать результат оценочных действий их должны совершать специалисты по технической инвентаризации. Это могут быть сотрудники государственной или частной конторы, которая имеет соответствующую лицензию.
Чтобы выполнить экспертную оценку следует провести экспертизу документов на объект, изучить рынок и технический осмотр на месте. Совокупность этих трех факторов позволяет сделать максимально точный вывод о текущей стоимости здания, отдельного помещения или участка земли. Данная процедура применима к любому типу недвижимого имущества от квартиры и дома, до гаража и другой хозяйственной постройки. В том числе оценка делается для объектов незавершенного строительства или просто земельных участков без зданий.
Чаще всего за оценкой обращаются в следующих случаях. Чтобы определится с ценой при выставлении объекта на продажу или сдачу в аренду, причем инициатива может исходить как от продавца, так и от покупателя. При необходимости получить в банке кредит под залог недвижимого имущества. Тут стоит добавить, что банки принимают только полностью оформленные заключения по всем правилам от компаний, в чьей репутации не сомневаются, потому что это их прямые финансовые риски. И последний из распространенных вариантов – проведение оценки для последующей уплаты налога, который обязателен при дарении, продаже или наследовании и зависит от стоимости объекта.
Теперь, когда мы знаем для чего и когда применяется данная процедура, можно переходить к расчету стоимости.
Методики оценивания
Для того чтобы оценка недвижимости в БТИ соответствовала реальной стоимости объекта, которая зависит от совокупности различных факторов, применяется три методики расчета.
- Затратная – стоимость определяется из расчета возведение аналогичного здания. Такой подход отлично работает при оценке частных домов, предприятий и других отдельно стоящих зданий. При расчете учитываются затраты на приобретение аналогичного участка земли, строительство и оборудование такого же объекта. При этом в сумму расходов не включают текущий износ или имеющиеся финансовые обременения. Определяется только цена, за которую можно построить точно такое же здание.
- Доходная – этот способ разрабатывался специально для объектов коммерческой недвижимости, но применим к другим помещениям, которые планируется использовать для получения прибыли. При расчете учитывается доходы, которые можно будет получить от владения данным объектом. Он основан на том, что продавцу не имеет смысла устанавливать цену ниже той, которую он смог бы получить, сохранив за собой имущественные права. То есть, прикидывается, сколько можно заработать за счет сдачи в аренду, увеличения цены на рынке и других факторов. Данный метод подходит и покупателю, так оба с учетом финансовых рисков могут знать, сколько заработают на этой сделке.
- Сравнительная – применятся к объектам различного типа, и позволяет объективно оценить рыночную цену. Суть методики в том, что найти несколько объектов такого же назначения с аналогичными параметрами по расположению, техническим свойствам, текущему состоянии и т.д., и сравнить их стоимость. Важно, чтобы по объектам аналогам были точные данные об их рыночной стоимости, например, недавно проведены такие же сделки.
В зависимости от целей клиента и типа объекта выбирается оптимальная методика оценивания, или используются сразу все подходы, чтобы получить максимально объективную стоимость.
Подробнее касательно оценки конкретного здания или участка земли вы можете узнать у нашего консультанта, заказав обратный звонок или позвонив самостоятельно.
