Проведення будь-якої операції з нерухомістю супроводжується розрахунком її вартості, без цього ви не знаєте за яку суму здати її в оренду, виставити на продаж, які податки сплатити при оформленні договору дарування, і т.д. Дана процедура проводиться за спеціальною інструкцією і має кілька методик розрахунку.
Про те, як роблять експертну оцінку об'єктів нерухомості ми, і поговоримо в цій статті в блог.
Що потрібно знати про оцінку нерухомості
Провести приблизну оцінку вартості будівлі чи земельної ділянки може кожен, наприклад, подивившись середній рівень цін на аналогічні об'єкти. Але такий розрахунок, по-перше, буде не точним. По-друге, з ним ви не прийдете в банк, до нотаріуса або в податкову інспекцію. Для того щоб використовувати результат оціночних дій їх повинні здійснювати фахівці з технічної інвентаризації. Це можуть бути співробітники державної або приватної контори, яка має відповідну ліцензію.
Щоб виконати експертну оцінку слід провести експертизу документів на об'єкт, вивчити ринок і технічний огляд на місці. Сукупність цих трьох чинників дозволяє зробити максимально точний висновок про поточну вартість будівлі, окремого приміщення або ділянки землі. Дана процедура може бути застосована до будь-якого типу нерухомого майна від квартири і будинки, до гаража та іншої господарської будівлі. У тому числі оцінка робиться для об'єктів незавершеного будівництва або просто земельних ділянок без будівель.
Найчастіше за оцінкою звертаються в наступних випадках. Щоб визначиться з ціною при виставленні об'єкта на продаж або здачу в оренду, причому ініціатива може виходити як від продавця, так і від покупця. При необхідності отримати в банку кредит під заставу нерухомого майна. Тут варто додати, що банки приймають тільки повністю оформлені укладення за всіма правилами від компаній, в чиїй репутації не сумніваються, тому що це їх прямі фінансові ризики. І останній з поширених варіантів - проведення оцінки для подальшої сплати податку, який є обов'язковим при даруванні, продажу або успадкування і залежить від вартості об'єкта.
Тепер, коли ми знаємо для чого і коли застосовується дана процедура, можна переходити до розрахунку вартості.
Методики оцінювання
Для того щоб оцінка нерухомості в БТІ відповідала реальній вартості об'єкта, яка залежить від сукупності різних факторів, застосовується три методики розрахунку.
- Витратна - вартість визначається з розрахунку зведення аналогічного будівлі. Такий підхід відмінно працює при оцінці приватних будинків, підприємств та інших окремо розташованих будівель. При розрахунку враховуються витрати на придбання аналогічного ділянки землі, будівництво та обладнання такого ж об'єкта. При цьому в суму витрат не включають поточний знос або наявні фінансові обтяження. Визначається тільки ціна, за яку можна побудувати точно таке ж будівля.
- Дохідна - цей спосіб розроблявся спеціально для об'єктів комерційної нерухомості, але застосуємо до інших приміщень, які планується використовувати для отримання прибутку. При розрахунку враховується доходи, які можна буде отримати від володіння цим об'єктом. Він заснований на тому, що продавцю не має сенсу встановлювати ціну нижче тієї, яку він зміг би отримати, зберігши за собою майнові права. Тобто, прикидається, скільки можна заробити за рахунок здачі в оренду, збільшення ціни на ринку та інших факторів. Даний метод підходить і покупцеві, так обидва з урахуванням фінансових ризиків можуть знати, скільки зароблять на цій угоді.
- Порівняльна - застосовується до об'єктів різного типу, і дозволяє об'єктивно оцінити ринкову ціну. Суть методики в тому, що знайти кілька об'єктів такого ж призначення з аналогічними параметрами по розташуванню, технічними властивостями, поточного стані і т.д., і порівняти їх вартість. Важливо, щоб по об'єктах аналогам були точні дані про їх ринкової вартості, наприклад, недавно проведені такі ж угоди.
Залежно від цілей клієнта і типу об'єкта вибирається оптимальна методика оцінювання, або використовуються відразу всі підходи, щоб отримати максимально об'єктивну вартість.
Детальніше щодо оцінки конкретного будинку або ділянки землі ви можете дізнатися у нашого консультанта, замовивши зворотний дзвінок або зателефонувавши самостійно.
