Есть различные ситуации, когда официально объектом недвижимости владей один человек, а по факту таких собственников два и более. Например, стандартный вариант, когда супружеская пара приобрела дом находясь в браке, а затем они развелись. Получается, что дом записан на одного из них, хотя по закону оба являются равноправными владельцами. Или другой пример, когда родительская квартира перешла по наследству к детям, и у них в собственности по 50% данного объекта недвижимости.
В большинстве таких ситуаций номинальные владельцы просто договариваются между собой о том, как использовать данную недвижимость. Но бывают случаи, когда один из них по различным причинам вынужден продать свою часть. И вот тут возникают спорные ситуации, т.к. с одной стороны он владелец, а с другой нигде четко не указано, какая часть объекта находится в его собственности. Чтобы решить данный вопрос существует процедура выделения доли в объекте недвижимости в натуре, о которой и пойдет сегодня речь в нашем блоге.
Нормативная база
Законодательством предусмотрена процедура раздела дома или квартиры на два независимых объекта недвижимости, но она не имеет четкого алгоритма. В каждом конкретном случае приходится вырабатывать план действий, который позволит с минимальными сложностями провести раздел.
Первое с чем стоит определиться, так это с возможностью выделить долю в недвижимости, исходя из параметров рассматриваемого объекта. Для этого потребуется пригласить сотрудника бюро технической инвентаризации, который осмотрит объект, оценить вашу часть в нем и сделает вывод о возможности выдела или раздела. Наша компания предоставляет данную услугу и сопутствующие к ней.
Суть в том, что если мы делим жилую недвижимость, то нельзя забрать себе ванну и спальню, а второму владельцу оставить кухню и зал. Квартира или дом после раздела не должны потерять свое назначение, то есть каждая часть должна иметь все признаки жилого помещения. Если эксперт осмотрел объект и пришел к выводу, что его можно разделить на два жилых, то переходим к подготовке документов. Но чаще требуется предварительно провести реконструкцию, а это возвести перегородку, оборудовать дополнительный вход, пристроить санузел и т.д. То есть был один дом, а стал дом на две квартиры с отдельными входами. Кстати если раздел проводится с целью последующей продажи, то такой товар и стоить будет дороже.
Второй момент это надлежащее оформление всех документов. В нашей практике мы часто сталкивались с ситуациями, когда клиенты просили разделить недвижимость, на которую так и не удосужились нормально оформить право собственности. Причины могут быть разные, от незакрытого наследственного дела, до банальной ошибки государственного регистратора.
И третье условие актуально для домовладений. Если вы делите дом, то придется решить вопрос с владельцем земли. Обычно участок также подлежит разделению на части, в зависимости от доли каждого собственника.
Процедура раздела
Для того чтобы разделить объект недвижимости и вступить в права собственности с правом продажи, завещания и т.д., нужно выполнить следующую процедуру:
- Обратится в проектную организацию, которая на основании заявления владельца и при наличии согласия совладельца разработает необходимую проектную документацию. Если нужно предварительная реконструкция, то сначала делается ее проект, затем проводятся строительные работы и после оформления декларации о вводе объекта в эксплуатацию можно вернуться к вопросу о разделе недвижимости.
- С имеющейся документацией следует обратиться в органы местной власти, чтобы те ликвидировали старый адрес и присвоили каждому объекту новый.
- После этого нужно обратиться к государственному регистратору, который внесет изменения в реестр недвижимости и выдаст новые свидетельства собственности.
Конечно, есть возможность продать свою долю без выдела ее в натуре, но этот процесс сложнее с юридической точки зрения и менее привлекателен с финансовой. Если вы продаете просто долю, то право приоритетного выкупа имеют совладельцы, и даже если они от него отказываются, то все равно еще нужно получить согласие на проведение сделки. То есть, одобрят они вашего покупателя или нет. А если ваша часть оформлена как отдельный объект, то никаких подобных проблем не возникает.
