Є різні ситуації, коли офіційно об'єктом нерухомості володій одна людина, а за фактом таких власників два і більше. Наприклад, стандартний варіант, коли подружня пара придбала будинок перебуваючи в шлюбі, а потім вони розлучилися. Виходить, що будинок записаний на одного з них, хоча за законом обидва є рівноправними власниками. Або інший приклад, коли батьківська квартира перейшла у спадок до дітей, і у них у власності по 50% даного об'єкта нерухомості.
У більшості таких ситуацій номінальні власники просто домовляються між собою про те, як використовувати дану нерухомість. Але бувають випадки, коли один з них з різних причин змушений продати свою частину. І ось тут виникають спірні ситуації, тому що з одного боку він власник, а з іншого ніде чітко не вказано, яка частина об'єкта знаходиться в його власності. Щоб вирішити це питання існує процедура виділення частки в об'єкті нерухомості в натурі, про яку і піде сьогодні мова в нашому блозі.
Нормативна база
Законодавством передбачена процедура розділу будинку або квартири на два незалежних об'єкта нерухомості, але вона не має чіткого алгоритму. У кожному конкретному випадку доводиться виробляти план дій, який дозволить з мінімальними труднощами провести розділ.
Перше з чим варто визначитися, так це з можливістю виділити частку в нерухомості, виходячи з параметрів даного об'єкту. Для цього буде потрібно запросити співробітника бюро технічної інвентаризації, який огляне об'єкт, оцінити вашу частину в ньому і зробить висновок про можливість виділу або розділу. Наша компанія надає дану послугу і супутні до неї.
Суть в тому, що якщо ми ділимо житлову нерухомість, то не можна забрати собі ванну і спальню, а другого власнику залишити кухню і зал. Квартира або будинок після розділу не повинні втратити своє призначення, тобто кожна частина повинна мати всі ознаки житлового приміщення. Якщо експерт оглянув об'єкт і прийшов до висновку, що його можна розділити на два житлових, то переходимо до підготовки документів. Але частіше потрібно попередньо провести реконструкцію, а це звести перегородку, обладнати додатковий вхід, прилаштувати санвузол і т.д. Тобто був один будинок, а став будинок на дві квартири з окремими входами. До речі якщо розділ проводиться з метою подальшого продажу, то такий товар і коштувати буде дорожче.
Другий момент це належне оформлення всіх документів. У нашій практиці ми часто стикалися з ситуаціями, коли клієнти просили розділити нерухомість, на яку так і не спромоглися нормально оформити право власності. Причини можуть бути різні, від незакритий спадкової справи, до банальної помилки державного реєстратора.
І третя умова актуально для домоволодінь. Якщо ви ділите будинок, то доведеться вирішити питання з власником землі. Зазвичай ділянку також підлягає поділу на частини, в залежності від частки кожного власника.
Процедура розділу
Для того щоб розділити об'єкт нерухомості і вступити в права власності з правом продажу, заповіту і т.д., потрібно виконати наступну процедуру:
- Звернеться в проектну організацію, яка на підставі заяви власника і при наявності згоди співвласника розробить необхідну проектну документацію. Якщо потрібно попередня реконструкція, то спочатку робиться її проект, потім проводяться будівельні роботи і після оформлення декларації про введення об'єкта в експлуатацію можна повернутися до питання про розподіл нерухомості.
- З наявної документації слід звернутися до органів місцевої влади, щоб ті ліквідували стару адресу і привласнили кожному об'єкту новий.
- Після цього потрібно звернутися до державного реєстратора, який внесе зміни до реєстру нерухомості і видасть нові свідоцтва власності.
Звичайно, є можливість продати свою частку без виділу її в натурі, але цей процес складніше з юридичної точки зору і менш привабливий з фінансової. Якщо ви продаєте просто частку, то право пріоритетного викупу мають співвласники, і навіть якщо вони від нього відмовляються, то все одно ще потрібно отримати згоду на проведення операції. Тобто, схвалять вони вашого покупця чи ні. А якщо ваша частина оформлена як окремий об'єкт, то ніяких подібних проблем не виникає.
