Одной из услуг нашей компании является содействие в оформлении права собственности на квартиру, и периодически нам приходится помогать людям, которые меняют свое жилье. Наша работа заключается в помощи при оформлении документов, которые могут потребоваться для проведения сделки с недвижимостью и не относится к прямым услугам риэлторов. Но наши клиенты задают вопросы о нюансах подобных сделок, поэтому мы решили посвятить теме, как можно обменять квартиру отдельную статью в нашем блоге.
Существует два варианта проведения сделки мены, это прямой и непрямой способ. О том, чем они отличаются и какие имеют преимущества, будет рассказано далее.
Классический обмен
Для начала давайте рассмотрим основные причины, по которым люди соглашаются на обмен квартиры:
- Желание разъехаться и жить отдельно друг от друга.
- Желание улучшить свои жилищные условия, проведя обмен с доплатой на более комфортные или удачно расположенные апартаменты.
- Желание улучшить свое материальное положение за счет обмена квартиры на меньшую, с получением доплаты.
Собственно эти три причины являются основными и ими можно описать любую жизненную ситуацию, за исключением той, когда люди просто хотят перебраться в более комфортный для себя район проживания, обменяв равноценные объекты недвижимости.
Все эти причины объединяет тот факт, что у владельцев квартиры нет финансовой возможности приобрести недвижимость, и они вынуждены использовать имеющуюся квартиру в качестве предмета торга. Сделка классического или прямого обмена квартиры подразумевает заключение договора мены, в котором можно предусмотреть доплату одной из сторон. Преимущество такой сделки заключается в том, что, во-первых, она облагается меньшим налогом. Фактически пеню государству выплачивает тот из участников договора, который получает финансовую выгоду, в данном случае большую (или более дорогую) жилплощадь.
Во-вторых, по договору мены можно отсрочить время перехода имущественных прав от одного собственника к другому, до выполнения определенных условий. Например, пока оба владельца квартир не переедут на новое место жительства.
Есть у прямого обмена недвижимости и существенный недостаток, желающих провести сделку много, но очень сложно подобрать партнеров, интересны которых совпадают. Поэтому часто приходится ждать подходящего предложения по несколько месяцев, а может быть и лет. И не исключено, что за это время вы не измените своего решения или коренным образом не изменится ситуация на рынке.
Непрямой обмен
Чтобы не ждать пока подвернется удобный случай можно воспользоваться вариантом непрямого обмена квартиры. Речь идет о продаже жилья с последующей покупкой нового, причем между сделками происходит минимальный срок, чтобы минимизировать возможность отмены второго соглашения.
Преимущество такого способа в том, что вы не проводите обмен, а ищете покупателя на свою недвижимость и продавца на будущее жилье. Таких предложений на рынке в разы больше и время подбора нужного варианта заметно сокращается. Чтобы обезопасить себя можно заключить так называемый предварительный договор, по которому продавец получает аванс и обязуется в установленный контрактом срок провести продажу за заранее оговоренную сумму, то есть речь идет о выплате задатка. При непрямом обмене практически нет никаких юридических сложностей, потому что заключаются сделки купли-продажи, а по ним право собственности переходит от одной стороны к другой в момент удостоверения договора и нотариус сразу вносит изменения в государственный реестр недвижимости. Единственная проблема это найти подходящего покупателя и продавца, но эти заботы можно возложить на плечи риэлторов.
Есть у такой сделки и недостатки, первый заключается в том, что придется дважды оплачивать налог и услуги нотариуса, плюс процент риэлтору от каждой сделки. Поэтому финансовые расходы на оформление будут существенно выше. Второй минус - все равно остается риск продать свою квартиру и не купить ничего взамен. Даже если потом через суд на основании предварительного договора продавца обяжут продать вам квартиру. Все равно вы на длительный срок останетесь без жилья, а это расходы на аренду. Поэтому в подобных ситуациях бывает логичнее купить что-то менее подходящее, но сразу, пока вырученные от продажи деньги еще не потрачены.
