Недвижимость или землевладение с постройками на нем может иметь более одного собственника, при этом каждый из них считается владельцем и имеет право пользования данным объектом. Такие права совместного владения наступают в различных случаях, например, после расторжения брака, в результате наследования или по договору дарения. Также законом предусмотрено приобретение не целого объекта, а его доли, такие сделки крайне редки, но все, же имеют место быть.
При разделе объекта на доли, в правоустанавливающих документах указано, что у него есть несколько владельцев и прописана доля каждого из них. Весь объект недвижимого имущества берется за единицу, а права совладельцев распределяются как доли от целого, например 1/3 дома.
Особенности совместного владения
Вариант долевого владения хорош в том случае, когда у вас нет разногласий касательно использования совместного дома или землевладения. Так с целью защититься от мошенников, родители разделяют свой дом между собой и детьми, после чего совершить любую незаконную сделку в отношении данного объекта становится практически невозможно.
Но это частный случай, а как быть тогда, если вы хотите воспользоваться своим правом владения и не согласовывать его с другими собственниками? На подобные решения законом наложен ряд ограничений, а именно:
- Если вы решили продать свою долю, то сначала должны получить отказ от права на приоритетный выкуп от каждого из совладельцев. Часто они блокируют сделку, не давая отказа и не соглашаясь на вашу цену, с целью приобрести чужую долю по цене значительно ниже рыночной.
- Под часть имущества нельзя получить кредит. Залог объекта с несколькими владельцами возможен, когда все они дали согласие на сделку, недвижимость закладывается целиком, а совладельцы выступают поручителями кредитуемого лица.
- Т.к. доли в общей собственности выделены без каких-либо четких границ, то проводить ремонт, перепланировку, реконструкцию и другие работы можно только по общему согласию. Даже если такое согласие получено, то по завершению ремонта может потребоваться пересчет долей, из-за смены площади жилых помещений и их назначения.
Чтобы стать полноправным владельцем и не зависеть от решения других совладельцев, можно провести процедуру выдела своей доли из общей собственности.
Как провести раздел
Для того чтобы начать процесс оформления прав собственности на свою часть в общем имуществе, сначала следует удостовериться в возможности данной процедуры. Для этого следует обратиться в частное или государственное БТИ, чтобы они провели техническую экспертизу и подготовили вывод о возможности выдела или раздела.
Экспертиза необходима в связи с тем, что раздел общего имущества и выдел доли возможен далеко не всегда. Законом предусмотрено, что после раздела имущества между собственниками общая стоимость объекта не должна существенно снизиться, и он должен сохранить свое целевое назначение. Поэтому ее крайне редко применяют для квартир в многоквартирных домах, т.к. разделить подобный объект на два и более равноценных не представляется возможным. А вот в случае с частным домом можно обустроить дополнительный вход, добавить санузел и провести перепланировку, чтобы жилплощади собственников были равноценными и не пересекались между собой. Возможность проведения этих работ и должен установить эксперт бюро инвентаризации.
Обратите внимание, что рассчитывать на положительное решение о возможности выдела не приходится если:
- На объект наложены различные обременения, например залоговое обязательство, арест, открытый судебный спор и т.п.
- На земельном участке есть самовольные постройки, в том числе хозяйственного назначения.
- Все здания соответствуют своим техническим паспортам.
Если имеют место быть подобные ограничения, следует сначала снять с объекта обременения и легализировать все постройки и перепланировки, согласно установленным законом процедурам.
После того как решение о возможности выдели получено, следует заключить с совладельцами договор о добровольном разделении объекта на несколько и оформить на каждый из них правоустанавливающие документы. Если кто-то из участников сделки блокирует ее проведение, тогда придется обращаться в суд с требованием провести раздел имущества.
