Квартиры и жилые дома сдаются в аренду их хозяевами повсеместно по всей стране и это вполне нормальное явление. Другое дело, что 80% этого рынка находится в тени и государство не получает положенных налогов, а собственники не могут гарантировать себе защиту прав.
Но постепенно этот рынок легализируется, и мы рекомендуем всем, кто еще не перешел на официальную форму сдачи жилья в аренду, сделать это в ближайшее время. Во-первых, так вы со всех сторон будете защищены на законодательном уровне. Во-вторых, действующие системы налогообложения для такого вида доходов не самые приятные в мире, но и не самые страшные. Да вы потеряете часть дохода, но всю прибыль исчисления в бюджет страны точно не съедят. Поэтому сегодня мы рассмотрим варианты официального оформления для сдачи квартиры или дома в аренду, а также аспекты договор аренды.
Как лучше оформится?
Однозначного ответа на вопрос как правильно сдавать в аренду недвижимость - нет, законодательством предусмотрены следующие варианты:
- Как физическое лицо, нужно просто сообщить в налоговую службу о своем заработке и раз в год платить налог в размере 18% от прибыли за каждый месяц. Для этого подается налоговая декларация физического лица, сумму которую будете платить, вы вычисляете самостоятельно.
- Как частный предприниматель на упрощенной системе налогообложения. В таком случае вы должны каждый месяц платить установленный налог, на момент написания статьи он составляет 700 грн. Эта схема на первый взгляд гораздо выгоднее, но есть и минусы. Во-первых, сдавать в аренду можно жилые помещения, суммарная площадь которых не превышает 100 квадратных метров. Во-вторых, если вы какой-то месяц не получаете прибыль, то налог все равное следует уплатить.
- Как частный предприниматель на общей системе налогообложения. Тут нет ограничений по площади помещений, но налоги буду зависеть от размера получаемой прибыли. Выгоднее это делать как предприниматель или лучше остаться физическим лицом определяется в каждом конкретном случае.
У приведенных выше схем легализации есть общая черта. Независимо от того являетесь вы предпринимателем или физлицом, сдать в аренду можно только те объекты, собственниками которых вы являетесь. Чтобы подтвердить свои права, можно предоставить справку о принадлежности объекта, или выписку из государственного реестра недвижимости. Также мы рекомендуем проверить правильность оформления всех документов на дом или квартиру, свидетельство, технический паспорт, данные в госреестре и т.п. Если чего-то нет или выявлены ошибки, нужно все исправить. Со справкой и оформлением других документов на недвижимость вам поможет наше частное БТИ.
Особенности договора аренды
Теперь поговорим о договоре, по которому оформляется аренда. Даже если вы не собрались делать все официально, то договор это ваше единственное средство защиты на случай порчи имущества или захвата недвижимости. Лучше потом в суде заплатить задним числом налоги и положенный штраф, чем вообще остаться без своего имущества.
Данный тип договоров не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и от этого не теряет своей юридической силы, главное чтобы в него были внесены данные об арендодателе и арендаторе, с указанием их ФИО, номеров документов удостоверяющих личность и подписи. Заверяют такой договор только если:
- одна из сторон настаивает на посещении нотариуса;
- объект сдается сразу на три года и более;
- сделка подразумевает последующий выкуп объекта.
Обязательно укажите ежемесячную плату, способ ее подтверждения (обычно расписка от руки), возможность изменения, условия продления договора и предоплату на месяц вперед. Последний пункт нужен для того, чтобы в случае внезапного прекращения сделки вы имели месяц в запасе, на поиск нового арендатора и не теряли прибыль. Также может быть предусмотрен залог за порчу имущества, не путайте порчу и износ в процессе эксплуатации.
Такая сделка подразумевает сдачу в аренду только с целью проживания, никаких других действий закон не допускает. Поэтому в договоре следует четко указать, что помещение передано в аренду для проживания и тогда за любые нарушения ответственность несет арендатор. Если этого пункта в договоре нет или там указана иная цель, то владелец и арендатор разделят положенную по закону ответственность.
