Все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, и пусть официально это делается в интересах собственника, чтобы его имущественные права были защищены. Но фактически такой контроль со стороны государства необходим для того, чтобы люди не забывали платить налоги с продажи, дарения, аренды и других сделок, предметами которых являются объекты недвижимости.
Сумма государственной пошлины зависит от того, какое заключение сделает лицензированный оценщик о стоимости объекта. Поэтому давайте разберемся, как выполняется данная процедура.
Виды оценки недвижимости
Всего существует два вида оценки недвижимости:
- Нормативная. Используется для определения размера земельного налога при бездоходном способе смены владельца земельного участка. Речь идет о сделках дарения земли, а также о наследовании участков. Оценщик устанавливает нормативную стоимость объекта, а от нее затем рассчитывается размер государственного сбора.
- Экспертная. Основной вид оценки, который используется фактически повсеместно. Если вы решили купить, продать, обменять, застраховать, подарить или унаследовать дом, квартиру, гараж и другую капитальную постройку, в том числе недостроенную, вам потребуется обратиться к оценщикам. Эти же правила действуют на земельные участки, за исключением случаев, из первого пункта.
В обоих случаях вам потребуется помощь специалистов с государственной лицензией, которые должны выполнить работы согласно инструкции, подготовить заключение и выдать акт на специальном бланке. Только такой документ будет принят нотариусом во внимание, и он сможет закончить регистрацию сделки.
Алгоритм экспертной оценки
Обращаем ваше внимание, что налоги при заключении сделки платятся от суммы, которая указана в договоре. Но эта цифра может быть равна или больше, чем экспертная оценка, а вот меньше не может быть, или нотариус откажется проводить сделку.
Сам процесс оценивания проводится следующим образом:
- Определение задачи, то есть, для какого типа сделки. Важно понимать, что для аренды или продажи во внимание берутся совершенно разные критерии объекта.
- Осмотр объекта, предварительный сбор информации о нем.
- Заключение договора на проведение работ, в нем указывается адрес объекта, заказчик, исполнитель и сроки выполнения работы.
- Сбор подробной информации, куда входит ситуация на рынке, прилегающая инфраструктура, уровень спроса, сведения о развитии района и не только. Также уточняются данные о самом объекте, например, определяется степень его износа.
- Выбирается основная методика оценивания. Важно выбрать правильную методику оценки недвижимости, в этом вопросе вам должен помочь нанятый специалист. Всего есть три варианта, а которых мы уже писали подробно в нашем блоге. А если кратко, то это затратный (сколько нужно средств на возведение аналогичного здания), доходный (цена зависит от уровня получаемого дохода) и сравнительный (за основу берется рыночная цена аналогичных объектов).
- Определение прав собственности, учитываются возможные обременения в виде залоговых обязательств, совладельцев и другие факторы.
- Сопоставление результатов, которые были получены с помощью разных методик. Это нужно для того, чтобы понять насколько объективной является полученная в итоге сумма.
- Составление отчета и акта экспертного заключения.
Также вам будет полезно знать, что стоимость таких услуг не зависит от того, в какую сумму будет оценен объект. Но при заключении договора на проведение работ обязательно будет учтена сложность объекта, его расположение, а также сроки. Теоретически, по большинству объектов эксперт может сделать официальное заключение в течение 1-2 дней, но ему придется отложить другие дела, а значит, за такую срочность с вас попросят доплату.
