Всі операції з нерухомістю підлягають державній реєстрації, та нехай офіційно це робиться в інтересах власника, щоб його майнові права були захищені. Але фактично такий контроль з боку держави необхідний для того, щоб люди не забували платити податки з продажу, дарування, оренди та інших угод, предметами яких є об'єкти нерухомості.
Сума державного мита залежить від того, яке висновок зробить ліцензований оцінювач про вартість об'єкта. Тому давайте розберемося, як виконується ця процедура.
Види оцінки нерухомості
Всього існує два види оцінки нерухомості:
- Нормативна. Використовується для визначення розміру земельного податку при безприбуткові способі зміни власника земельної ділянки. Йдеться про угоди дарування землі, а також про спадкування ділянок. Оцінювач встановлює нормативну вартість об'єкта, а від неї потім розраховується розмір державного збору.
- Експертна. Основний вид оцінки, який використовується практично повсюдно. Якщо ви вирішили купити, продати, обміняти, застрахувати, подарувати або успадкувати будинок, квартиру, гараж і іншу капітальну споруду, в тому числі недобудовану, вам буде потрібно звернутися до оцінювачам. Ці ж правила діють на земельні ділянки, за винятком випадків, з першого пункту.
В обох випадках вам буде потрібна допомога фахівців з державною ліцензією, які повинні виконати роботи згідно з інструкцією, підготувати висновок і видати акт на спеціальному бланку. Тільки такий документ буде прийнятий нотаріусом до уваги, і він зможе закінчити реєстрацію угоди.
Алгоритм експертної оцінки
Звертаємо вашу увагу, що податки при укладанні угоди сплачуються від суми, яка вказана в договорі. Але ця цифра може бути рівній або більше, ніж експертна оцінка, а ось менше не може бути, або нотаріус відмовиться проводити операцію.
Сам процес оцінювання проводиться наступним чином:
- Визначення завдання, тобто, для якого типу угоди. Важливо розуміти, що для оренди або продажу до уваги беруться абсолютно різні критерії об'єкта.
- Огляд об'єкта, попередній збір інформації про нього.
- Укладення договору на проведення робіт, в ньому вказується адреса об'єкта, замовник, виконавець і терміни виконання роботи.
- Збір докладної інформації, куди входить ситуація на ринку, прилегла інфраструктура, рівень попиту, відомості про розвиток району і не тільки. Також уточнюються дані про сам об'єкт, наприклад, визначається ступінь його зносу.
- Вибирається основна методика оцінювання. Важливо вибрати правильну методику оцінки нерухомості, в цьому питанні вам повинен допомогти найнятий фахівець. Всього є три варіанти, а яких ми вже писали докладно в нашому блозі. А якщо коротко, то це витратний (скільки потрібно коштів на зведення аналогічного будівлі), прибутковий (ціна залежить від рівня отримуваного доходу) і порівняльний (за основу береться ринкова ціна аналогічних об'єктів).
- Визначення прав власності, враховуються можливі обтяження у вигляді заставних зобов'язань, співвласників і інші фактори.
- Зіставлення результатів, які були отримані за допомогою різних методик. Це потрібно для того, щоб зрозуміти наскільки об'єктивної є отримана в результаті сума.
- Складання звіту та акта експертного висновку.
Також вам буде корисно знати, що вартість таких послуг не залежить від того, в яку суму буде оцінений об'єкт. Але при укладанні договору на проведення робіт обов'язково буде врахована складність об'єкта, його розташування, а також терміни. Теоретично, за більшістю об'єктів експерт може зробити офіційний висновок протягом 1-2 днів, але йому доведеться відкласти інші справи, а значить, за таку терміновість з вас попросять доплату.
