Несмотря на активное сопротивление владельцев недвижимости, рынок аренды постепенно выходит из тени и в первую очередь это касается коммерческих объектов, в том числе и промышленных. Сегодня мы хотим поговорить о том, нужна ли оценка объекта недвижимости в целях аренды и какие плюсы и минусы вы получаете, воспользовавшись данной услугой. Ситуацию рассмотрим как с позиции арендодателя, так и арендатора.
Арендодатель
Недвижимость это отличный актив, который может и должен приносить своему владельцу прибыль. Для начала рассмотрим ситуацию, когда вы солидарны с этим утверждением и решили инвестировать в покупку коммерческого помещения с целью его последующей сдачи в аренду.
Согласно законам рынка приобретать стоит тот объект, который позволит вернуть вложения в течение 4 лет. Все остальное это невыгодно и рискованно. Какие трудности могут возникнуть на данной стадии:
- Помещение находится в аварийном здании, которое через 2-3 года должно быть снесено. Аналогичный случай, когда постройка расположена на земле, которая по плану застройки будет использована для других нужд, например строительство автомобильной дороги. В таком случае профессиональная оценка с изучением данных о владельце и проверкой специальных реестров защитит вас от покупки ненадежных активов.
- Фактическое состояние помещения или здания в целом не соответствует заявленной стоимости и потребует существенных вложений в капитальный ремонт или реконструкцию. Проведя независимую экспертизу, вы будете знать насколько большие затраты потребуется для того, чтобы не просто купить недвижимость, а и иметь возможность сдать ее в аренду. Только зная общую сумму, можно рассчитывать целесообразность такой покупки.
Другой случай, когда вы сдали объект, а через какое-то время по вине арендаторов он фактически приходит в полную негодность. Договор аренды и акт-приема передачи помещения не является для суда веским доказательством, если к нему не приложить данные технической экспертизы. Вот тут-то вам и пригодится справка характеристика объекта недвижимости, в которой указан адрес, владелец и подробные данные об объекте, в том числе его текущее состояние. А чтобы у Фемиды не возникало вопросов по поводу вашей правоты, дополнительно можно предоставить акт о состоянии конструкций и экспертное заключение о стоимости объекта.
Арендатор
Мы рассмотрели, для чего проводится оценка недвижимости для сдачи в аренду, но нужна ли данная услуга арендатору?
Если вы снимаете коммерческую недвижимость, то также инвестируете в собственный бизнес и хотите минимизировать затраты и риски. Рассмотрим следующие ситуации:
- Владелец помещения завышает реальную стоимость объекта. Понятно, что он вправе сам назначать цену, но во многих случаях наличие акта независимой оценки объекта недвижимости становится весомым аргументом для торгов.
- В зависимости от вида вашей деятельности для помещения применяются определенные технические и санитарные нормы. Для арендодателя это не играет никакой роли, ему главное получить деньги. А вот вы должны понимать, что нарушение данных норм может привести к запрету на работу и деньги за аренду никто возвращать не будет.
- Не редко заключаются договора субаренды, когда арендатор пересдает снятый объект частично или полностью. Имеет ли он на это право или стоит вести переговоры с владельцем, важный вопрос на который следует получить ответ заранее, чтобы не стать жертвой мошенников.
- По пришествие определенного времени вам могут выставить счет на амортизацию помещения, такое требование часто встречается в договоре аренды. Если на момент заключения сделки вы провели профессиональную экспертизу, в том числе исследование состояния несущих конструкций, то никто не заставит вас платит за ущерб, причиненный самим владельцем или арендаторами до вас.
И совет вместо выводов, если владелец объекта отказывает в проведении независимой экспертизы объекта, значит, ему есть что скрывать.
