Незважаючи на активний опір власників нерухомості, ринок оренди поступово виходить з тіні і в першу чергу це стосується комерційних об'єктів, в тому числі і промислових. Сьогодні ми хочемо поговорити про те, чи потрібна оцінка об'єкта нерухомості з метою оренди і які плюси і мінуси ви отримуєте, скориставшись даною послугою. Ситуацію розглянемо як з позиції орендодавця, так і орендаря.
Орендодавець
Нерухомість це відмінний актив, який може і повинен приносити своєму власникові прибуток. Для початку розглянемо ситуацію, коли ви солідарні з цим твердженням і вирішили інвестувати в покупку комерційного приміщення з метою його подальшої здачі в оренду.
Відповідно до законів ринку купувати варто той об'єкт, який дозволить повернути вкладення протягом 4 років. Все інше це невигідно і ризиковано. Які труднощі можуть виникнути на даній стадії:
- Приміщення знаходиться в аварійному будинку, яке через 2-3 роки має бути знесено. Аналогічний випадок, коли споруда розташована на землі, яка за планом забудови буде використана для інших потреб, наприклад будівництво автомобільної дороги. В такому випадку професійна оцінка з вивченням даних про власника і перевіркою спеціальних реєстрів захистить вас від покупки ненадійних активів.
- Фактичний стан приміщення або будівлі в цілому не відповідає заявленій вартості і зажадає істотних вкладень в капітальний ремонт або реконструкцію. Провівши незалежну експертизу, ви будете знати наскільки великі витрати потрібно для того, щоб не просто купити нерухомість, а й мати можливість здати її в оренду. Тільки знаючи загальну суму, можна розраховувати доцільність такої покупки.
Інший випадок, коли ви здали об'єкт, а через якийсь час з вини орендарів він фактично приходить в повну непридатність. Договір оренди та акт-прийому передачі приміщення не є для суду вагомим доказом, якщо до нього не прикласти дані технічної експертизи. Ось тут-то вам і стане в нагоді довідка характеристика об'єкта нерухомості, в якій вказана адреса, власник і докладні дані про об'єкт, в тому числі його поточний стан. А щоб у Феміди не виникало питань з приводу вашої правоти, додатково можна надати акт про стан конструкцій та експертний висновок про вартість об'єкта.
Орендар
Ми розглянули, для чого проводиться оцінка нерухомості для здачі в оренду, але чи потрібна ця послуга орендарю?
Якщо ви знімаєте комерційну нерухомість, то також інвестуєте в власний бізнес і хочете мінімізувати витрати і ризики. Розглянемо наступні ситуації:
- Власник приміщення завищує реальну вартість об'єкта. Зрозуміло, що він має право сам призначати ціну, але в багатьох випадках наявність акта незалежної оцінки об'єкта нерухомості стає вагомим аргументом для торгів.
- Залежно від виду вашої діяльності для приміщення застосовуються певні технічні та санітарні норми. Для орендодавця це не має ніякого значення, йому головне отримати гроші. А ось ви повинні розуміти, що порушення даних норм може призвести до заборони на роботу і гроші за оренду ніхто повертати не буде.
- Не рідко укладаються договори суборенди, коли орендар перездає знятий об'єкт частково або повністю. Чи має він на це право або варто вести переговори з власником, важливе питання на який слід отримати відповідь заздалегідь, щоб не стати жертвою шахраїв.
- За пришестя певного часу вам можуть виставити рахунок на амортизацію приміщення, така вимога часто зустрічається в договорі оренди. Якщо на момент укладання угоди ви провели професійну експертизу, в тому числі дослідження стану несучих конструкцій, то ніхто не змусить вас платить за шкоду, заподіяну самим власником або орендарями до вас.
І рада замість висновків, якщо власник об'єкта відмовляє в проведенні незалежної експертизи об'єкта, значить, йому є що приховувати.
