Приобретение квартиры важный шаг и никому не хочется рисковать столь большими сбережениями. Тем не менее, многие люди не знают особенностей данной процедуры, чем с удовольствием воспользуются мошенники. Потерять все или часть своих сбережений можно как при оформлении сделки купли-продажи на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Но прочитав эту статью, вы узнаете, как свести шансы мошенничества до минимума.
Проверка квартиры
Давайте определимся с теми параметрами, которые следует проверить, перед тем как совершать покупку:
- Собственники. У квартиры может быть больше чем один собственник, и провести сделку без согласия каждого из них невозможно, иначе тот, чьи интересы нарушены, сможет аннулировать договор в течение 10 лет с момента его заключения. Обратите внимание на то, когда покупалась недвижимость, если продавец на тот момент состоял в законном браке, то в реестре записан только он, а сама недвижимость является совместной собственностью супругов.
- Долги. Став владельцем, вы перебираете на себя и долги, которые накоплены за квартирой, например за коммунальные услуги. То, что вы о них не знали до заключения сделки, не играет никакой роли.
- Финансовые обязательства. Недвижимость может быть заставлена в банке, например в качестве обеспечения кредита. Такая продажа может проводиться только с согласия залогодержателя.
- Арест, судебные споры. Если на жилье наложен арест, то его запрещено продавать. А если ранее квартира засветилась в судебных спорах, то нужно основательно изучить ее историю, чтобы установить возможность проведения законной покупки.
- Лица, которые имеют право пользования квартирой. Если в квартире прописаны или даже просто постоянно проживают несовершеннолетние, недееспособные лица, люди, нуждающиеся в постоянно уходе и другие льготные категории граждан, то они могут потребовать отмены сделки продажи. По закону не важно, являются они собственниками или нет, если такие лица уже живут в квартире, то новый владелец не может просто взять и выставить их на улицу.
Еще один важный момент, не проводилась ли перепланировка квартиры, которая подлежит регистрации. Это легко выявить по проверке технического паспорта, запросив данные из государственного реестра недвижимости.
Заключение договоров
Если с квартирой все в порядке, то расслабляться еще рано, опасности могут поджидать вас на стадии заключение предварительного и основного договоров.
Предварительный договор, он же договор задатка, это обязательство между сторонами через определенное время провести основную сделку. Обычно в таком случае покупатель передает задаток, который является гарантией того, что за определенное время он соберет всю сумму и стороны смогут провести продажу. В данном случае рискует покупатель, потому что продавец может отказаться от сделки и при этом не вернуть ему задаток. Причины могут быть самые разные, например вам заявят, что цена выросла. Чтобы вы могли доказать свою правоту в судебном порядке и заставить продавца заключить сделку этот документ следует заверить нотариально, это куда дешевле, чем потом остаться без задатка в виде 500-2000 тыс. долл. Кстати, если у вас просят большую сумму, это может указывать на банальное мошенничество, деньги возьмут и исчезнут.
Основной договор купли-продажи. Лучшая ваша защита в данном случае пригласить юриста, который изучит документ. Но главный риск в данном случае это распространенная практика занижения суммы сделки с целью уклонения от налогов. Смысл в том, что в договоре указывают цену, которую определит оценщик и с этих денег платить налог. Вам скажут, что тут нет ничего страшного, просто в договоре одна сумма, а продавцу вы передадите другую и за счет этого сэкономите. Но с юридической точки зрения такие договоренности недоказуемы. Если сделка по какой-то причине будет расторгнута, то с продавца вы сможете потребовать только те деньги, которые записаны в договор. А если заявите что заплатили больше, то получите обвинение в уклонении от уплаты налогов.
И самое последнее, не соглашайтесь на смену собственника по договору дарения, когда на самом деле будете покупать недвижимость. В таком случае вас вообще могут оставить без копейки, т.к. дарственная подразумевает бесплатную смену собственника.
