На объекты недвижимости часто действует совместное право собственности, которое выражается в долевом эквиваленте, то есть в процентах. В случае с частным домом это обозначает, что у каждого собственника есть своя доля в доме, но при этом за ним не закреплены какие-то конкретные помещения, и он не может распоряжаться всем зданием или его частью на свое усмотрение, без согласования с другими совладельцами.
Владельцы могут договориться между собой или даже составить официальный договор с указанием того, кто какими помещениями (жилыми и нежилыми) пользуется и на каких условиях. Но такой выход из ситуации является частичным, потому что права собственника все равно ограничены. Снять эти ограничения можно за счет выделения доли каждого владельца в натуре, о том, как это сделать в частном доме мы расскажем в этой статье.
Зачем это нужно
Ситуация, когда у дома оказывается несколько владельцев - встречается достаточно часто. Основные причины это развод супружеской пары или наследование дома родителей несколькими детьми. Если совладельцы не смогли договориться между собой о том, что кто-то из них выкупит части остальных и останется единственным собственником. Тогда по закону каждый совладелец ограничен в своих имущественных правах. На любое свое действие, такое как подселение новых жильцов или регистрация на данной жилплощади он обязан получать согласие от остальных собственников. Кроме того, если он решит продать свою долю, то совладельцы имеют право приоритетного выкупа и пока они от него официально не откажутся, искать других покупателей не представляется возможным. Тоже касается и оформления кредита под залог доли в частном доме. Банк примет такое обеспечение только в том случае, если все совладельцы дадут согласие и будет заложен дом целиком, а не его 50% или другая часть.
Для того чтобы стать полноправным собственником и снять приведенные выше ограничения, а также улучшить свои жилищные условия, можно провести процедуру выделения доли в натуре. Она подразумевает разделение объекта на две части, с присвоением каждому дому своего адреса. То есть это будет два частных дома, с одной общей стенкой.
Юридические нюансы
Для того чтобы провести выделение доли в натуре в частном доме, нужно понимать юридические нюансы данной процедуры. Нельзя разделить объект недвижимости между собственниками, выделив из него долю в натуре, если после этого каждая часть не будет сохранять свое назначение.
Например, есть два владельца, у каждого из которых по 50%. Нельзя поделить дом так, чтобы одному отошел гараж и летняя кухня, а второму спальня и ванная комната. В таком случае в собственности у одного из них окажется уже не жилой дом, а просто капитальная постройка, что недопустимо. Поэтому частный дом можно разделить только таким образом, чтобы у каждого из совладельцев в пользовании остался свой дом, пусть меньшей площади, но зато со спальней, кухней, санузлом и отдельным входом.
Как разделить частный дом
Первое с чего нужно начать, так это обратиться в проектную организацию, чтобы специалист сделал вывод о возможности выдела раздела объекта недвижимости. Кстати, такую услугу наша компания предоставляет в Киеве и Киевской области.
Строительный инженер на месте осмотрит здание, сделает замеры, проверит конструкцию и на основании этих данных сделает вывод, можно ли провести его реконструкцию с перепланировкой, чтобы по завершению ремонтных работ у каждого из совладельцев был в распоряжении полноценный дом.
Если вывод положительный, тогда можно приступать к дальнейшей работе. Сначала следует подготовить проектную документацию на реконструкцию с согласованием новой входной группы, обустройством дополнительных жилых, санитарных и других помещений. В частном доме такие работы провести куда проще, чем в квартире. Ведь если нельзя перепланировать нужным образом сам объект, то при наличии свободной земли можно добавить необходимые помещения за счет возведения пристройки.
Когда проект будет утвержден, подается уведомление о начале строительства и ремонтники приступают к работе. На этой стадии можно контролировать процесс самостоятельно или нанять архитектора для надзора. После завершения реконструкции подается уведомление в ГАСИ, на основании него здание вводится в эксплуатацию и на каждый из домов (теперь их фактически два) изготавливается свой техпаспорт, он получает юридический адрес и выдается свидетельство на право собственности.
После того как на руки получен правоудостоверяющий документ, вы становитесь полноправным владельцем и можете жить в этом доме ни на кого не оглядываясь, а также сдать его, продать, подарить, передать по наследству или использовать в качестве залога.
