Часто понятие перепланировки и реконструкции путают, считая, что это фактически одно и то же. Для этого есть свои причины, потому что в обоих случаях работы ведутся внутри квартиры, требуют очень похожей процедуры согласования и приводят к изменениям помещения с перераспределением функционального назначения комнат.
Но это лишь поверхностный взгляд на данные процессы, которые позволяют улучшить вашу квартиру. Сегодня мы разберемся в сути данных понятий, и рассмотрим, чем перепланировка отличается от реконструкции, и как сделать выбор между ними.
В чем отличия?
Перепланировка подразумевает проведение работ внутри помещения, то есть внешние характеристики объекта остаются неизменными. При переделке такого технического паспорта в нем будет изменено только расположение комнат, дверных проемов, может поменяться разводка коммуникаций.
В свою очередь реконструкция представляет собой более масштабные работы, которые приведут к изменению внешних характеристик объекта. Это может быть объединение двух и более квартир в одну, в том числе расположенных на разных этажах. Расширение площади объекта за счет возведения пристройки или нежилых помещений (чердак, коридор, кладовка), работы связанные с изменением теплоизоляционных свойств здания (утепление). Если при перепланировке часть ремонтных работ разрешено выполнять без оформления разрешительной документации, и их потом можно даже не вносить в техпаспорт. То реконструкция всегда требует разрешения или подлежит легализации после завершения строительных работ.
Независимо от типа работы всегда следует выполнять технические нормы и следить за тем, чтобы не были нарушены права третьих лиц. Без разрешения допускается:
- Объединение (разделение) жилых комнат;
- расширение комнаты за счет коридора и кладовки;
- объединение (разделение) ванной и туалета;
- увеличение кухни за счет санузла и наоборот;
- изменение расположения дверных проемов.
Все эти работы можно выполнять только в том случае, если нет вмешательства в несущие конструкции здания. Также, запрещено использовать тяжелые конструкционные материалы для возведения перегородок, переоборудовать нежилые помещения (ванная, балкон) в жилые, вносить изменения в общие сети отопления, вентиляции, подачи газа, водоснабжения и водоотведения. Запрещается объединять кухню и комнату, если на ней установлена газовая плита.
Точнее сказать, приведенные выше работы не запрещены по умолчанию, просто их предварительно следует просчитать, составить проект и получить разрешение на его воплощение в жизнь. Это правило относится и к работам по реконструкции, пристройки, присоединение балкона, объединение квартир и т.д., все это возможно, после того как строительные инженеры удостоверились, что такие изменения не приведут к нарушениям в конструкции здания.
Как быть с соседями?
Внутри своей квартиры каждый сам хозяин и если вы не нарушили технических норм, то можете не переживать о получении разрешения от соседей или необходимости согласовывать ремонтные работы с балансодержателем многоквартирного дома.
Эти самые соседи и балансодержатель дома и являются теми самыми третьими лицами, права которых могут быть нарушены при реконструкции. В этом случае вы должны получить разрешение от соседей, что ваши работы им не мешают, например пристройка не будет ограничивать естественное освещение их квартиры. Далеко не у всех соседи сговорчивые, к тому же они могут отозвать свое разрешение в процессе ремонта или после его завершения. Поэтому важно разработать и согласовать проект, в котором будет указано, что права третьих лиц не нарушены.
С балансодержателем здания договорится сложнее, когда речь идет о пристройке или присоединении части нежилых помещений. Это имущество находится в коллективной собственности всех владельцев квартир, поэтому разрешить ее передачу в частную собственность может только положительное голосование на собрании совладельцев.
Легализация ремонтных работ
Независимо от того проводится перепланировка или реконструкция квартиры, на работы требуется получить разрешение, а затем узаконить внесенные изменения. Фактически, после завершения ремонта для квартиры выполняется процедура введения в эксплуатацию, просто в отношении нее часто используют понятия легализации и узаконивания.
По завершению ремонта составляется акт о завершении работ и оформляется новый техпаспорт. После того как новые данные внесены в госреестр, вы снова полноправный собственник своей квартиры. Обратите внимание, что на основании утвержденного проекта и техпаспорта составляет декларация о вводе в эксплуатацию. Если заявленные работы и конечный результат отличаются более чем на 10%, то в узаконивании ремонта будет отказано и фактически ваши работы признают самовольными. Восстанавливать в таком случае свои имущественные права (их никто не отберет, а просто ограничат) можно тем же способом, как и при проведении работ без получения разрешения. Но пока объект не легализирован, сохраняется опасность встречного судебного иска с требованием компенсировать ущерб или за собственный счет провести обратную реконструкцию с отменой всех внесенных изменений.
