Часто поняття перепланування і реконструкції плутають, вважаючи, що це фактично одне і те ж. Для цього є свої причини, тому що в обох випадках роботи ведуться всередині квартири, вимагають дуже схожою процедури узгодження і призводять до змін приміщення з перерозподілом функціонального призначення кімнат.
Але це лише поверхневий погляд на дані процеси, які дозволяють поліпшити вашу квартиру. Сьогодні ми розберемося в суті цих понять, і розглянемо, чим перепланування відрізняється від реконструкції, і як зробити вибір між ними.
У чому відмінності?
Перепланування передбачає проведення робіт усередині приміщення, тобто зовнішні характеристики об'єкта залишаються незмінними. При переробці такого технічного паспорта в ньому буде змінено тільки розташування кімнат, дверних прорізів, може помінятися розводка комунікацій.
У свою чергу реконструкція являє собою більш масштабні роботи, які призведуть до зміни зовнішніх характеристик об'єкта. Це може бути об'єднання двох і більше квартир в одну, в тому числі розташованих на різних поверхах. Розширення площі об'єкта за рахунок зведення прибудови або нежитлових приміщень (горище, коридор, комора), роботи пов'язані зі зміною теплоізоляційних властивостей будівлі (утеплення). Якщо при переплануванні частина ремонтних робіт дозволено виконувати без оформлення дозвільної документації, і їх потім можна навіть не вносити в техпаспорт. Те реконструкція завжди вимагає дозволу або підлягає легалізації після завершення будівельних робіт.
Незалежно від типу роботи завжди слід виконувати технічні норми і стежити за тим, щоб не були порушені права третіх осіб. Без дозволу допускається:
- Об'єднання (поділ) житлових кімнат;
- розширення кімнати за рахунок коридору і комори;
- об'єднання (поділ) ванної та туалету;
- збільшення кухні за рахунок санвузла і навпаки;
- зміна розташування дверних прорізів.
Всі ці роботи можна виконувати тільки в тому випадку, якщо немає втручання в несучі конструкції будівлі. Також, заборонено використовувати важкі конструкційні матеріали для зведення перегородок, переобладнати нежитлові приміщення (ванна, балкон) в житлові, вносити зміни в загальні мережі опалення, вентиляції, подачі газу, водопостачання та водовідведення. Забороняється об'єднувати кухню і кімнату, якщо на ній встановлена газова плита.
Точніше сказати, наведені вище роботи не заборонені за замовчуванням, просто їх попередньо слід прорахувати, скласти проект і отримати дозвіл на його втілення в життя. Це правило відноситься і до робіт по реконструкції, прибудови, приєднання балкона, об'єднання квартир і т.д., все це можливо, після того як будівельні інженери переконалися, що такі зміни не призведуть до порушень в конструкції будівлі.
Як бути з сусідами?
Усередині своєї квартири кожен сам господар і якщо ви не порушили технічних норм, то можете не переживати про отримання дозволу від сусідів або необхідності погоджувати ремонтні роботи з балансоутримувачем багатоквартирного будинку.
Ці самі сусіди і балансоутримувач будинку і є тими самими третіми особами, права яких можуть бути порушені при реконструкції. В цьому випадку ви повинні отримати дозвіл від сусідів, що ваші роботи їм не заважають, наприклад прибудова не обмежуватиме природне освітлення їх квартири. Далеко не у всіх сусіди згідливі, до того ж вони можуть відкликати свій дозвіл в процесі ремонту або після його завершення. Тому важливо розробити і узгодити проект, в якому буде вказано, що права третіх осіб не порушені.
З балансоутримувачем будівлі домовиться складніше, коли мова йде про прибудову або приєднання частини нежитлових приміщень. Це майно перебуває в колективній власності всіх власників квартир, тому дозволити її передачу в приватну власність може тільки позитивне голосування на зборах співвласників
Легалізація ремонтних робіт
Незалежно від того проводиться перепланування або реконструкція квартири, на роботи потрібно отримати дозвіл, а потім узаконити внесені зміни. Фактично, після завершення ремонту для квартири виконується процедура введення в експлуатацію, просто щодо неї часто використовують поняття легалізації та узаконення.
По завершенню ремонту складається акт про завершення робіт і оформляється новий техпаспорт. Після того як нові дані внесені до держреєстру, ви знову повноправний власник своєї квартири. Зверніть увагу, що на підставі затвердженого проекту і техпаспорта становить декларація про введення в експлуатацію. Якщо заявлені роботи і кінцевий результат відрізняються більш ніж на 10%, то в узаконення ремонту буде відмовлено і фактично ваші роботи визнають самовільними. Відновлювати в такому випадку свої майнові права (їх ніхто не відбере, а просто обмежать) можна тим же способом, як і при проведенні робіт без отримання дозволу. Але поки об'єкт не легалізований, зберігається небезпека зустрічного судового позову з вимогою компенсувати збитки або за власний рахунок провести зворотний реконструкцію зі скасуванням всіх внесених змін.
