Придбання квартири важливий крок і нікому не хочеться ризикувати настільки великими заощадженнями. Тим не менш, багато людей не знають особливостей даної процедури, чим із задоволенням скористаються шахраї. Втратити все або частину своїх заощаджень можна як при оформленні угоди купівлі-продажу на первинному, так і на вторинному ринку нерухомості. Але прочитавши цю статтю, ви дізнаєтеся, як звести шанси шахрайства до мінімуму.
Перевірка квартири
Давайте визначимося з тими параметрами, які слід перевірити, перед тим як здійснювати покупку:
- Власники.У квартири може бути більше ніж один власник, і провести операцію без згоди кожного з них неможливо, інакше той, чиї інтереси порушені, зможе анулювати договір протягом 10 років з моменту його укладення. Зверніть увагу на те, коли купувалася нерухомість, якщо продавець на той момент знаходився в законному шлюбі, то в реєстрі записаний тільки він, а сама нерухомість є спільною власністю подружжя.
- Борги. Ставши власником, ви перебирає на себе і борги, які накопичені за квартирою, наприклад за комунальні послуги. Те, що ви про них не знали до укладення угоди, не має ніякого значення.
- Фінансові зобов'язання. Нерухомість може бути заставлена в банку, наприклад в якості забезпечення кредиту. Такий продаж може проводитися тільки за згодою заставодержателя.
- Арешт, судові суперечки.Якщо на житло накладено арешт, то його заборонено продавати. А якщо раніше квартира засвітилася в судових спорах, то потрібно грунтовно вивчити її історію, щоб встановити можливість проведення законної покупки.
- Особи, які мають право користування квартирою. Якщо в квартирі прописані або навіть просто постійно проживають неповнолітні, недієздатні особи, люди, які потребують постійно догляді та інші пільгові категорії громадян, то вони можуть попросити скасувати угоди продажу. Згідно із законом не має значення, чи є вони власниками чи ні, якщо такі особи вже живуть в квартирі, то новий власник не може просто взяти і виставити їх на вулицю.
Ще один важливий момент, не проводилася чи перепланування квартири, яка підлягає реєстрації. Це легко виявити по перевірці технічного паспорта, запросивши дані з державного реєстру нерухомості.
Укладання договорів
Якщо з квартирою все в порядку, то розслаблятися ще рано, небезпека може чекати вас на стадії укладання попереднього і основного договорів.
Попередній договір, він же договір завдатку, це зобов'язання між сторонами через певний час провести основну угоду. Зазвичай в такому випадку покупець передає завдаток, який є гарантією того, що за певний час він збере всю суму і сторони зможуть провести продаж. В даному випадку ризикує покупець, тому що продавець може відмовитися від угоди і при цьому не повернути йому завдаток. Причини можуть бути самі різні, наприклад вам заявлять, що ціна зросла. Щоб ви могли довести свою правоту в судовому порядку і змусити продавця укласти угоду цей документ слід завірити нотаріально, це куди дешевше, ніж потім залишитися без завдатку у вигляді 500-2000 тис. дол. До речі, якщо у вас просять велику суму, це може вказувати на банальне шахрайство, гроші візьмуть і зникнуть.
Основний договір купівлі-продажу. Кращий ваш захист в даному випадку запросити юриста, який вивчить документ. Але головний ризик в даному випадку це поширена практика заниження суми угоди з метою ухилення від податків. Сенс в тому, що в договорі вказують ціну, яку визначить оцінювач і з цих грошей платити податок. Вам скажуть, що тут немає нічого страшного, просто в договорі одна сума, а продавцеві ви передасте іншу і за рахунок цього заощадите. Але з юридичної точки зору такі домовленості не можливо довести. Якщо угода з якоїсь причини буде розірвана, то з продавця ви зможете зажадати тільки ті гроші, які записані в договір. А якщо заявите що заплатили більше, то отримаєте звинувачення в ухиленні від сплати податків.
І найостанніше, не погоджуйтеся на зміну власника за договором дарування, коли насправді будете купувати нерухомість. У такому випадку вас взагалі можуть залишити без копійки, тому що дарчий має на увазі безкоштовну зміну власника.
